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雄安新区与特色小镇,你真的看懂了吗?

2016年3月,新一轮房地产调控开始。

2016年7月,住建部等三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》。

2016年11月,房地产调控加码,开始实施认房又认贷。

2017年3月,两会后,各省特色小镇规划、五花八门的特色小镇项目如雨后春笋般崛起。

2017年3月,由北京始,各地政府相继以完成政治任务的姿态密集出台最严房产调控政策。

2017年4月1日,愚人节,“雄安新区”横空出世,各种相关信息铺天盖地地砸过来,炒风盛行的华夏大地,从炒新闻到炒房子再到炒股票,只要沾上“雄安”二字,都是鸡犬升天的节奏。

2017年4月下旬,金融监管风暴再次来临,而这一次,似乎老刘丝毫木有维稳的压力。

监管重拳下,一地鸡毛......


房地产调控、特色小镇、雄安新区、金融监管,这条路径,你真的看懂了吗?



当大城市周边,无限量土地供应的各种特色小镇崛起时

当“宇宙的中心”的五道口即将沦落为“雄安的边缘”时

当股灾3.0来袭上层表示毫无压力时

当看似为70年产权松绑,实则将房地产税悬于头顶时

你还认为本轮的房地产调控仍会走上“调控——上涨——调控”的循环老路吗?



路径一:加大土地供应,稀缺不再。


天朝房价的根本矛盾在土地供需失衡。而特色小镇也好,雄安新区也罢,都是在大城市以外,加速城镇化,加大土地供应。


2016年7月20日,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设。


而实际上,至2017年4月,各省规划的特色小镇总数远不止1000个,仅四川就规划200个,而成都天府空港特色小镇群项目更是直接提出来增加供应,抑制房价为目标。


2017年4月1日,中共中央、国务院决定,将于河北设立雄安新区,此举被称作“千年大计、国家大事”。雄安新区的横空出世,直接对标深圳经济特区和上海浦东新区。规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域,地处北京、天津、保定腹地。



按照规划建设的路线图,雄安新区以特定区域为起步区先行开发,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。远期控制区面积比深圳特区的面积还要稍微大一点。



路径二:以产业带动人口分流,釜底抽薪。


特色小镇重在产业升级与导入,宜居宜业。


小镇的兴起源于“大城市病”的蔓延:人口膨胀、交通堵塞、环境污染等一系列问题促使人们将居所迁移至大城市周边的卫星城镇。上世纪70年代后,美国一度出现“逆城市化”浪潮,大量人口从大都市中心地区向周边城镇扩散。小城镇不仅能帮助不堪重负的大都市实现功能转移,它本身也可以成为区域经济发展中的新增长极。


针对大中城市的人口分流问题,特色小镇将根据产业定位量身定制政策,打造创新创业平台,引进优秀人才,引进新技术,开发新产品,做大做强特色产业。以产业发展带动就业机会,为人口流入搭建起最稳固的桥梁。真正将特色小镇打造成一个融合产业、文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台和适合宜居的新地标。


特色小镇“非镇非区”,不是行政区划单元上的一个镇,也不是产业园区的一个区,一般布局在城镇周边、景区周边、高铁站周边及交通轴沿线,适宜集聚产业和人口的地域。特色小镇规划要突出特色打造,彰显产业特色、文化特色、建筑特色、生态特色,形成“一镇一风格”。



雄安新区重在产业迁移,带动人口分流


专家分析认为,设立雄安新区对于集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎,具有重大现实意义和深远历史意义。


很显然,国策当前,“迁都”暂且不提,从地图上看,雄安新区与北京、天津形成了一个三叉戟,而雄安新区也将为河北找到新的增长极,同时会成为京津冀协同发展的重要支撑点。在这些大城市中进行人口分流,也成为了雄安新区即将背负的历史性使命之一。


“雄安新区”横空出世之后,估计在10年之内很难在“资金总量”上跨越目前的3万亿集团(杭州、重庆、成都、天津、南京),真正跻身一线城市。但我们应该注意到,北京确定的定位里,没有“金融中心”。如果中央把金融街上除“一行三会”的东西都迁到“雄安新区”,比如几大国有银行、保险公司的总部,以及一批券商、基金总部,再加上大学、大国企和IT企业总部迁过去,则“雄安新区”早晚会成为北方重要的金融中心、科创中心,则其成为一线城市,甚至超过广州,都是有可能的。


当然,国家决定设立河北雄安新区,与此相关的产业也相继火热了起来,一座新城的建设,机遇更是巨大,倘若真的能够实现人口大规模分流,需要的不仅仅只是城市工程上的规划支持。想要成为宜居城市,前提得满足大众化刚需,才可以将人口分流与城市公共资源调配完美的契合起来,而拥有这些优势的企业,才能在未来雄安建设大潮中,得到更大的发展机遇。




路径三:金融监管,抽刀断水

钱少了

3月以来,央行主动收缩流动性的迹象很明显。

看M2,持续走低。3月,M2货币供应同比增10.6%,增速为去年7月来新低,人民币贷款增加1.02万亿元,同比少增3497亿元,为去年11月来新低;

看资金,格局已经清晰。

4月以来,央行政策暗暗加码,利空甚于利多。短期资金格局以紧为主,长期资金也必将受到当下实际资金成本切实提高的影响。

严控流向

严控资金脱实入虚,这个其中一虚,便是房地产,还是最重要的一虚。

一季度房地产贷款新增1.7万亿元,占同期新增贷款的40.4%,比2016年年底低4.5个百分点。

综上所述,增加土地供应,以产业带动人口分流,是中央赋与特色小镇与雄安新区的共同使命。

二者都是百年大计,都需要很长的周期才能见到成效。

不同的是,特色小镇由于单个体量小,在大气候形成前,对于目前早已失控的房价是温水煮青蛙,不痛不痒。

而雄安新区却犹如平地惊雷,虽然它的周期也很长,但给到人们的心理震慑是完全不一样的。




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